2023，不少地段好、配套佳，理应非常坚硬的三好学生板块，都迎来了暴降。

  御桥的几个标杆次新房社区，跌幅仅在10%左右，万科海上传奇的房价仍然站在10万+的高位上。

  即便是南侧归归于康桥部分的亲水湾，尽管城市界面比较于万科邻近断崖式降级，可是成交量体现仍然不错。

  能够说御桥的量价体现，和其本身并不算尖端的板块装备之间，产生了巨大的反差。

  御桥经常被网友们吐槽虚高，中心在于，这当地看起来不像一个值十万+的板块。

  板块南侧的工厂、西边的废物燃烧站、以及贯穿板块的高压线，寓居体会大约还不如浦西的外环外优质板块。

  网上部分博主去解读御桥的房价，除了传统的张江外溢+学区，大多会归功于御桥本身的工业预期：

  板块西侧兴修的、归于金色中环一部分的陆家嘴数智六合，未来将会是御桥强有力的工业支撑。

  实际上这根本是扯淡，这个片区眼下还有些荒芜没什么人气，压根没有人真金白银去为房价买单。

  这样的有必定缺陷的板块，本应该在这轮跌落潮中首先领跌，可是为啥御桥房价反而跌得不多？

  2、商业气氛不错，万科商场的定位并不低，品牌能级比北蔡的巴黎春天、周康的和田340、周浦万达都要高端。

  3、有一小片的2010-2015年房龄的产品房，且产品定位比较恰当，不像北蔡那些同房龄次新房定位那么高端；

  不过，假如放在中产社区五边形兵士的人设下，御桥明显还只能算是其间的后进生。

  在浦东特别的商场环境里，御桥的几个长处叠加到一同，反而还变成了那个稀缺的存在。

  浦东的板块剖析和浦西有很大的差异，因为城市建造阶段和城市建造思路都不相同。

  从城市建造阶段来看，浦东中环的确是还不算老练，许多板块之间都是空位，金色中环就能够视作溜缝的规划。

  在浦东买房，需要在一堆差的当地里边选相对好的区域，天然就会强化优势、弱化缺陷。

  工业区便是工业区，居民区便是居民区，配套也是为了功用而建，和今日做规划强调职住平衡的思路很不同。

  这思路跟早年建工人新村的思路差不多，厂里有厂里的配套，工人新村有工人新村的配套。

  白日去厂里（工业区）上班，下班了是要坐班车（地铁或许自驾）回家的，在厂里仅仅作业，在家邻近才休闲日子。

  在上班便利这个前提下，选板块不太需要看地缘工业强弱，主要是看到工业区便利不便利。

  浦东面积大，地铁密度业远远比不上浦西，因此有地铁的板块就变得比较吃香，双地铁就更是非常稀缺。

  举个简略的比方，周康曾经房价不大行，新城西岸公园开盘的时分全赖中介带看。

  周康的兴起便是依托18号线的通车，让周康融入了浦东的市区鸿沟，房价后边才迎来腾飞。

  像御桥这种双轨交贯穿东西南北、中外环无缝联接的当地，在浦东天然是香饽饽。

  御桥能吸收陆家嘴，张江，前湾，乃至江彼岸徐汇滨江多个工业区的购买力，房价的支撑天然很强。

  因为浦东特别的规划思路，一个一个寓居小块块上，也并非都有完善的寓居配套，特别是商业。

  浦西的大路网形成许多商业是缺少跨板块的影响力的，居民日常消费休闲深度依赖于板块内部的商场。

  浦东就连内环内的一些区域商业都不算兴旺，出了内环后，商业资源是断崖式跌落的。

  比方塘桥，北蔡，南码头，杨思，这一些当地都算在内，简直都没有上档次的商业。

  御桥的万科，能级并不低，该有的品牌都有，归于少量具有区域影响力的商业综合体，还有个能够溜娃的宜家，明显是不错。

  曾经还有个百联，最近关门大吉了，还不知道后边会不会有新的商场进驻，了解的朋友欢迎谈论区留言。

  在浦东特别的城市格式下，交通优势和本身的商业配套就特别重要，反而低频次运用的医院等设备，反而重要性在削弱。

  关于寓居质量的要求上，浦东的主力购房者和浦西的老上海以及一代沪漂们之间，距离也非常大。

  老一代购房者生长那个时代个时代也没什么好房子，简略来说是吃过苦，买个楼梯高层或许面积大一些的老公房也算改进；

  乃至一部分集体一辈子也没住过新的电梯产品房，他们关于房产“差”的容忍度更高，承受度更广。

  这些人，选房的优先级上，必定是产品动迁大于老破小，有电梯优先，房龄新优先。

  唐镇，房子好，城市界面好，到张江便利，可是学区现在没有御桥确定性高，商业气氛也一般。

  最关键是唐镇外环外的地段，比较于御桥仍是有必定的距离，同样是1000万预算，御桥必定比唐镇优先级高。

  三林，和御桥比较类似，城市界面乃至更好，在这轮的房价体现也非常不错，仅仅在学区上稍微有些短缺。

  上海楼市发展到现在现已很明显的呈现了分层，浦东可彻底视作一个独立的商场。

  只要五百多万人的浦东，无法彻底让其他散布在西南，西北、东北的两千万人认同。

  先有张家浜的开发，带来了很多的新的产品房供给，周围有新的商场和校园在建；

  同为金色中环的新杨思，正在路上的三林南，这些区域的开发仍在重塑浦东的格式。

  当然，御桥本身的开发也未停歇，无论是西侧的工业园建造，南侧的城市更新，东侧的开荒，都是御桥未来的增量。