我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

  提问：沪叔，你好，看到很多板块有自己的工业园区，例如张江这一块，或者说漕河泾这种。新江湾这个板块给我的印象，就是绿化面积环境比较好一点，但是它周边也没有这种产业园区，高科技园区带动的这样子，能否请您解说下新江湾板块的优缺点，未来发展空间大吗？

  沪叔：你好，新江湾这个板块的话，整个板块范围属于中外环之间的一个板块，作为第三代的国际社区，它的生态湿地是比较有名；整个新江湾板块内的线左右的成体系的商品房社区，品质相比较来说，无论是别墅也好，它的高层也好，都是不错的；

  板块内教育资源也很好，包括上音，还有复旦科技园小学，有很多幼儿园都是师范园，甚至是一级师范园都有。

  至于你提到的产业园，新江湾有湾谷科技园区跟复旦大学联合打造的一个做高精尖的这样的一个产业园区，只是目前来说，相比较来说张江发展很久，有张江医药之类的，大宁有市北，大数据发展很好，新江湾这边可能没有发展起来。

  提问：沪叔，你好，首套房，250万首付，陆家嘴工作，看中投资，想在浦东买房，买哪里合适呢？

  沪叔：你好，虽然说你在陆家嘴工作，陆家嘴属于江景豪宅板块，这个预算在陆家嘴买到好的房子有些难；源深和联洋属于高端产住结合板块，金融投资中心部分总部在这里；花木板块部满足，房龄偏老；北蔡板块商品房比较多，品质中上；三林离前滩不远，属于优质居住板块；另外像周浦、康桥、唐镇可以关注。

  提问：沪叔，你好，在上海市区工作，目前在上海没有房子，是刚需，想在上海扎根，市区的房子买不起，想在在外环外买，请问杨行、顾村、江桥、九亭等外环外板块各自有些什么特点？定位如何？

  沪叔：你好，杨行适合400-500万的刚需，优点是1号线地铁房、北站枢纽、万科物业，教育资源丰富，但商业、医疗较为匮乏，城市界面一般，项目落地速度慢。顾村刚需板块，动迁房多，新房价格倒挂不明显，有龙湖北城天街这样的商业体，有三甲医院，环境宜居。江桥紧邻桃浦，桃浦经济辐射带动能力有限，江桥自身铁路、垃圾焚烧厂等坏因很多，北虹桥的概念对买房者吸引力有限。九亭板块硬性条件没问题，但居住人群多为务工人员或个体户。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

  提问：你好，目前名下有一套杨思三林区域老破小，不考虑学区的情况下，在犹豫是选择卖房置换打新（积分约70分，可用现金约700万）还是选直接购买二套房，周浦区域的次新房（首付可用现金约500万）？家庭情况是有一个一岁宝宝，家中老人要帮忙带娃，两套房可用避免一些家庭琐事矛盾。

  沪叔：你好，如果置换后70分，首付预算700万，可以买总价一千万的新房，三林这边新房三房可优先考虑如果是现有的五百万，考虑二手次新的线万出头的次新，可优先考虑电信三兄弟这边次新三房。

  沪叔：你好，挺难的，至少一定不是每个来上海的人都能够买入的。在上海二手房市场，房价今年再次创下新高。次新的或性能好价格低的老破小实际上提高了门槛，一些受欢迎的学区房的增涨令人难以置信。

  300万元的预算是上海基本入门的总价，现在面积变小了，距离也变远了。作为一个在上海苦苦挣扎的年轻人，除了自身存款，借了亲属和朋友能借到的所有钱。同等价位买市区的话不足以满足两个房间的基本需求，只能在郊区看。

  令人头痛的是，现在网上公布的房价与现实差距很大，合适的房子很少。两房一厅不想闹市区但总想靠近地铁，不指望好的学区但也想上学方便。总算找到了能接受的总价，最后终于找到了一个可接受的总价格。现在三价取低，首付款也变相增加了，原来的35%现在约为60%。

  对于普通的年轻人来说，没有过多的家庭基础。几十万百万首付的价差是一座短期内无法跨越的大山。谁都没错，你想要更好的生活，并为此努力；而市场预期的良性发展、可持续性和稳定能力，银行要严控资本流动，避免不良贷款，高压政策下的房住不炒。

  不过上海这个城市有市中心豪宅，也有学区老破小；有郊区上车新房，也有市区成熟商圈。

  某种程度上来说，如果你想留在这个城市，愿意做一些取舍，是一定有属于你的上车房的。金山、崇明、奉贤、南汇，甚至浦东，大把大把的郊区房真的很难吗？这一些地方你们只是选择性忽视罢了。独身的买个小户型，总价算下来两百多万，想成家的两人一起努力，贵就再挑远一点。

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